제261회 서울특별시송파구의회(정례회)
도시건설위원회 회의록
제1호
서울특별시송파구의회사무국
일 시 : 2018년 12월 5일(수) 10시
장 소 : 서울특별시 송파구의회 제1회의실
의사일정
1. 송파미성아파트 재건축 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 따른 의견제시의 건
심사된 안건
1. 송파미성아파트 재건축 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 따른 의견제시의 건(구청장 제출)
(10시 05분 개의)
성원이 되었으므로 제261회 서울특별시 송파구의회 정례회 도시건설위원회 제1차 회의를 개의하겠습니다.
앞에 계신 도시관리국장님, 과장님, 팀장님, 직원분들!
행정사무감사에 임하시느라 수고 많이 하셨습니다.
1. 송파미성아파트 재건축 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 따른 의견제시의 건(구청장 제출)
이강석 주거재생과장 나오셔서 제안설명하여 주시기 바랍니다.
주거재생과장입니다.
지금부터 송파미성아파트 재건축 정비계획수립 및 정비구역지정안에 대하여 설명 드리겠습니다.
(자료화면 제시)
먼저 기본현황 개요입니다.
대상지인 송파미성아파트는 2017년 09월 27일 안전진단결과 D등급 판정을 받아 재건축사업을 본격적으로 추진하게 되었습니다.
위치는 송파구 송파동 161번지 일원으로, 면적은 2만 8,959.7㎡이며, 용도지역은 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.
1985년 1월 12일 준공되어 약 33년이 경과된 주거환경 개선이 필요한 아파트단지로서 현재 378세대가 거주하고 있습니다.
주요 추진경위를 말씀드리면, 2017년 9월 27일 안전진단 D등급으로 통과 후, 현재 정비구역 지정을 위한 정비계획안 수립절차가 진행 중에 있습니다. 2018년 4월 용역에 착수했고, 동년 4월 6일부터 20일까지 주민설문조사를 통해 의견을 수렴하여 정비계획안을 수립하였습니다. 2018년 6월에는 서울시 및 관계기관 협의를 진행하였습니다. 그 이후 2018년 8월 31일 주민설명회를 개최하였으며, 9월 1일부터 10월 08일까지 주민공람을 실시하여 주민의견을 수렴하였고, 지금 현재 송파구 구의회 의견청취를 실시하게 되었습니다.
다음은 대상지 현황에 대해 설명드리겠습니다.
대상지는 오금로 변에 접해있으며, 대상지 북측으로는 방이동 고분군이 위치하고 있습니다. 35m폭의 오금로가 접해있어 교통여건이 나쁘지는 않으나 지하철역과는 다소 거리가 있습니다. 인근 한양3차아파트는 정비계획을 수립 중에 있으며, 바로 옆 가락삼익아파트는 지난해 정비계획수립이 완료되었습니다.
또한 대상지 내 공동주택은 30년 이상 된 노후불량건축물로서 안전진단을 통과하여 정비구역 지정요건을 충족하게 되었습니다.
다음은 단지현황 사진입니다.
대상지와 접한 오금로 및 미성아파트 앞 사거리, 대상지인 송파미성아파트의 주출입구 및 서측 오금로24길의 현황사진입니다.
다음은 2018년 4월 2주간 실시한 주민설문조사 결과에 대한 주요내용입니다.
주민설문조사는 미성아파트 전체 세대를 대상으로 실시하였으며, 회수율은 전체 378세대 가운데 141부가 회수되어 약 37.3%로 조사되었습니다.
설문조사 결과 선호하는 평형대는 33평형대가 가장 많았으며, 원활한 계획추진, 주상복합으로 개발, ‘1+1’ 분양, 충분한 주차공간 확보 등을 우선으로 고려하는 것으로 나타났습니다.
다음은 정비계획안에 대해 설명 드리겠습니다.
미성아파트 재건축정비구역은 구역면적 2만 8,959.7㎡로 용도지역은 제3종 일반주거지역으로서 현재 용도지역 변경 없이 계획하였습니다. 용적률에 관한 계획내용은 뒤쪽에서 자세히 설명 드리겠습니다.
정비구역에 대한 사항입니다.
송파구 송파동 161번지 일원, 면적은 2만 8,959.7㎡에 대한 재건축정비구역 지정을 득하고자 하는 사항입니다.
앞에서 설명드렸던 바와 같이 용도지역은 현재 제3종 일반주거지역으로 변경이 없으며, 역사문화미관지구 또한 현황대로 변경이 없습니다.
정비기반시설에 대한 계획은 도로가 있으며, 오금로24길은 확폭 6m를 통해 폭원 12m로, 오금로32길은 확폭 3m를 통해 폭원 18m로 계획하였습니다.
정비기반시설 총 면적은 1,224.1㎡이며 그에 따른 순부담률은 약 4.2%가 됩니다. 정비기반시설을 제외한 나머지 2만 7,735.6㎡가 공동주택 획지로 계획됩니다.
구역면적은 2만 8,959.7㎡, 획지면적 2만 7,735.6㎡로 주용도는 공동주택 및 부대복리시설이며 건폐율은 15.58%로 계획하였습니다. 기준용적률은 210%에서 허용용적률 230%, 정비계획용적률 243%에서 예정법적상한용적률은 299.5%가 됩니다. 최고높이는 125m 이하입니다.
용적률 계획을 설명 드리겠습니다.
현재 기본계획상 기준용적률 210%에서 허용용적률 20%를 추가하여 230%로 계획하였습니다. 허용용적률은 지능형건축물 등 건축물과 관련하여 완화 받은 사항이며, 허용용적률에 추가적으로 도로를 기부채납하여 상한용적률은 243.19%로 계획하였습니다.
하지만 용적률 243.19%로 계획 시 낮은 사업성에 의한 주민들의 추가부담이 높아질 것으로 예상되어, 이를 최소화 하고자 재건축 소형주택 도입을 통한 용적률 완화를 추가로 계획하여 최종적으로 299.5%로 계획하였습니다. 추가로 완화된 용적률의 절반은 서울시에 공급하여 임대주택으로 사용하게 됩니다.
다음은 건축계획에 대해 설명 드리겠습니다.
계획용적률은 299.5%로 높이는 124.95m 이하, 32층 이하로 계획하였으며, 계획세대수는 현재 378세대보다 392세대가 증가한 770세대로 계획을 수립하였습니다.
인근에 정비계획 중인 가락삼익아파트 및 대상지 뒤편 삼성래미안아파트 등 주변 현황을 고려한 스카이라인을 계획하였습니다.
본 화면은 종단면도입니다.
다음은 횡단면을 나타내고 있습니다.
주변에서 바라본 개발전후의 경관 시뮬레이션입니다. 사진에서 보이는 노란 건물이 정비사업 시행 후 들어서게 될 대상지 내 아파트입니다. 조망점 1~4까지 경관 시뮬레이션은 본 화면과 같습니다. 다음은 조망점 5~7까지의 시뮬레이션입니다.
다음은 관련부서 협의의견 및 조치계획에 대해 설명 드리겠습니다.
관련부서 협의 시 서울시, 송파구 등 관련기관에 검토를 요청하였으며, 제출된 전체의견은 총 113건으로 반영이 어려운 1건의 의견을 제외하고 모든 의견에 대하여 반영토록 조치하였습니다.
서울시 도시계획과 상임기획단에서 「2030 서울생활권계획」 송파지역생활권의 우선적 시설공급 고려 대상으로 노인여가복지시설 및 공공체육시설이 제시된 바, 해당시설의 도입을 검토하라는 의견이 있었으나 공공체육시설의 경우 최소 필요 연면적이 3,500㎡ 이상으로 본 사업구역과 같이 소규모 사업에는 불합리하게 과다한 기부채납으로 판단되며, 노인여가복지시설 또한 주민의 반대가 심하여 반영이 어려울 것으로 보입니다.
다음은 주민공람의견에 대해 설명 드리겠습니다.
주민공람공고는 2018년 9월 1일부터 10월 8일까지 진행하였으며, 총 3인이 의견을 제출해 주셨습니다. 모두 미성아파트 상가에 대한 사항으로 계획된 상가의 주상복합건물 반대, 그리고 기존 상가위치 요구에 대한 의견이 있었습니다.
상가의 주상복합건물 반대에 대하여 본 대상지의 오금로변 역사문화미관지구는 건물의 일부분이라도 포함될 경우 건물 전체에 층수규제 적용을 받으므로 역사문화미관지구는 연도형 상가만 계획하였고, 주거동은 12m 이격해서 계획하여 본 정비계획에서는 아파트 주동과 상가동이 분리되도록 배치하였으며, 주민이 생각하시는 주상복합 상가와는 그 성격이 다름을 설명하였습니다.
기존 상가위치 요구에 대한 부분은 연도형 상가는 오금로 대로변을 따라 조성되어 대중교통을 이용하는 지역주민이 접근하기 쉬운 장점이 있고, 연도형 상가를 조성함으로써 최근 도시계획위원회에서 중점적으로 살펴보고 있는 가로 활성화를 유도할 수 있도록 설계하였고, 또한 해당 정비기관은 주민이 제안한 내용으로 재건축준비위원회에서 사전조사를 통해 상가동을 오금로변으로 이동하자는 다수의 주민의견을 반영한 사항임을 설명하였습니다.
앞서 설명과 같이 본 화면에서 확인할 수 있습니다.
해당 배치도와 같이 오금로변을 따라 연도형 상가가 계획되어 있으며, 주거동은 도로변에서 역사문화미관지구의 폭원인 12m를 이격하여 계획되었음을 확인할 수 있습니다.
이상 보고를 마치겠습니다.
끝까지 경청해 주셔서 감사합니다.
이어서 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.
송파미성 아파트는 안전진단결과 “D”등급으로 결정되어 「도시 및 주거환경정비법」제15조의 규정에 따라 공동주택 재건축 정비구역지정안에 대한 지방의회의 의견을 청취하도록 되어 있어 2018년 10월 25일 송파구청장이 제출하여 2018년 11월 14일 도시건설위원회에 회부되었습니다.
주요내용은 검토보고서를 참조하여 주시기 바랍니다.
송파미성 아파트는 준공된 지 약 33년이 지난 노후화된 아파트로 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령」제12조 별표8의 기준인 "D등급"으로 결정되는 등 현재 주민들의 삶의 터전인 공공주택 안전의 문제점이 야기되는 상황입니다. 이에 공동주택 재건축 정비 사업을 추진함으로써 주민의 안전과 주거환경 개선 및 공동체 활성화 등을 도모할 수 있을 것으로 판단됩니다.
본 안건에 대한 의회의 의견 청취 후, 주택재건축 정비계획수립 및 정비구역지정안에 대해 서울시에 승인신청 및 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 정비 구역으로 지정하게 됩니다.
따라서 본 안건과 관련하여 주민설문조사, 주민공람 및 주민설명회 등에서 제시된 합리적인 문제제기 및 요청사항에 대해서는 계획에 충실히 반영해야 할 것으로 사료됨을 검토보고 드립니다.
이어서 질의‧답변을 하겠습니다.
질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.
이서영 위원님 질의해 주십시오.
주민설문조사 부분인데요. 회수율 37.3%의 연령대가 어떻게 되었는지 궁금합니다. 왜냐하면 단지계획 우선고려 사항에 “의견 없음”이 63%로 나와 있거든요. 그냥 “의견 없음”이란 제 추측으로는 너무 노후화 돼서 무조건 재건축이 필요하다는 의견만 있는 건지, 아니면 연령대 층에서 나왔는지가 궁금하고요.
그 다음에 용적률을 좀 더 높여서 임대주택 119세대가 들어오는 부분에 대해서 주민들의 반대의견은 혹시 없었는지 궁금합니다.
이상입니다.
조용근 위원님 질의하십시오.
행감 때 국장님과 과장님 많이 뵈어서 그런지 너무 반갑습니다.
저도 이서영 위원님과 동일하게 소형임대 119세대 포함된 게 궁금하고요.
그리고 역사문화미관지구가 걸치는 쪽을 보니까 107동 쪽인데 여기 보면 걸치는 건물은 최고 층수 4층 이하까지 건축하기 때문에 근린생활시설을 앞으로 하고 107동을 뒤로 뺐는지, 그 부분인 거 같아요. 그리고 연도형 상가를 그 뒤로 작업한 것 같은데 이 부분에 대해서 특별히 문제는 없겠죠? 실질적으로 이 부분이 포함되면 107동이 4층 이하로 나올 것 같고, 그 부분 때문에 뺀 것 같은데 이 부분에 대해서도 간단하게 설명해 주십시오.
이배철 위원님 질의하십시오.
우선 대도로 변에 상가동을 배치해서 설계를 하셨는데요. 이대로 추진된다고 했을 때 아파트단지에서 대로로 나오는 길이 상가 가운데만 트여있어요. 그래서 이게 나중에 확정됐을 때 문제점으로 대두되지 않겠는가? 그래서 아파트 입주민들이 대로변으로 나오는 데 편리하도록 상가를 분리해서 건축하면 안 되는가? 통로를 보장해 달라는 거죠. 지금 현재는 가운데 한 군데만 나오게 되어 있는데 세 군데로 나올 수 있게끔 하는 게 나중에 민원의 해소책이 되지 않을까 싶고.
두 번째, 아까 설명하시는 중에 원플러스원이라고 하셨어요. 소형임대를 넣다보니까 원플러스원인데, 최근에 이슈인 미성크로바라든가 현대, 문정지역의 주택조합에서 추진하는데, 원플러스원 되면 2가구 주택이 되는 거예요. 그래서 이주비라든가 사업예산 융자에 문제되는 것으로 알고 있는데 여기에도 그렇게 적용되지 않을까 염려스러운데 거기에 대해서 말씀해 주시기 바랍니다.
이상입니다.
김희숙 위원님 질의하십시오.
여기에 소형 임대아파트가 들어오는데 거기에 대한 세입자가 113세대가 되네요. 이 사람들에 대한 민원은 없는지, 아니면 소형아파트가 들어서는 것에 대해서 113세대에 대한 혜택은 가고 있는 건지 궁금합니다.
이상입니다.
박인섭 위원님 질의하십시오.
건축계획에 관한 문제는 전문가들은 했기 때문에 효율적으로 계획이 됐다라고 보고요.
현장이 오금동이기 때문에 매일 스쳐 지나다니면서 언뜻 제 기억에 옹벽이 조금 높지 않나 생각이 들거든요. 좀 어두운 편이잖아요. 그쪽으로 상가를 넣어서 활성화하는 것은 참 좋다고 보고요.
아울러서 지금 현재 백제고분과의 관계 또 4종 미관지구인가 역사문화지구인가 세밀하게 설명해 주시면 좋겠어요. 왜냐하면 잘 이해가 안 갈 수 있거든요. 왜 12m를 떨어트려서 주상복합을 배치해야 되는지 이런 문제를 과장님께서 좀 더 소상하게 설명해야 우리 위원들이 이해하기 쉽거든요.
그 다음에 도시계획과 상임기획단에서 조건을 걸었던 부분은 법적으로 하지 않아도 되느냐 하는 문제를 확실하게 짚고 넘어가야 되겠다. 괜히 이렇게 의견청취해서 올라가면 그런 부분을 가지고 하라, 마라 또 이야기를 해야 하기 때문에 그런 설명도 디테일하게 과장님께서 말씀해 주십시오.
답변 듣고 또 질의하도록 하겠습니다.
손병화 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
그런데 도시건설 위원들이 앉아서 이런 설계도를 보고 등급을 보고 할 수도 있습니다. 그런데 이런 것이 왔을 때 저는 위치가 어디인지도 모르겠어요. 그래서 현장답사를 갔으면… 이런 게 왔을 때 기존에도 안 갔느냐, 물어봤습니다. 안 간 이유가 있겠죠. 그래서 이것은 한 번 생각을 해봤으면 하는 바람입니다.
이상입니다.
더 질의하실 위원님 안 계시므로 이강석 주거재생과장님 답변해 주시기 바랍니다.
이서영 위원님께서 주민설문조사에 따른 연령대가 궁금하다고 하셨는데 40대 중반에서 60대까지 분포되어 있고요.
그 다음에 임대주택이 119세대가 들어서는데 반대의견은 없었는지 질의하셨습니다.
반대의견은 없었습니다.
조용근 위원님께서 소형임대주택 119세대 포함되어 있고, 역사문화미관지구는 4층 이하라고 말씀하셨고, 그 다음에 연도형 상가에 대해서 말씀하셨습니다.
소형임대주택은 제가 용적률에 대해서 설명 드렸습니다마는 허용 용적률이 243.19%로 되어 있습니다. 그런데 소형임대주택 도입을 통해서 299.5%로 계획되었기 때문에 약 56% 정도를 더 받게 된다는 점을 말씀드리고, 소형주택을 도입하는 것은 잘 아시겠지만 사업성에 의해서 주민부담이 높아질 것으로 예상되어서 이것을 완화하고자 소형주택을 넣는다는 점을 말씀드리겠습니다.
그 다음에 역사문화미관지구는 위원님들도 아시겠지만 4층 이하로 짓게 되어 있습니다. 그렇기 때문에 불가피하게 12m를 떼어야만 역사문화미관지구에 저촉이 안 되어서 12m를 떼고 연도형 상가를 배치한다는 점을 말씀드리겠습니다.
다음은 이배철 위원님께서 대로변에 상가를 분리, 건축해서 통로가 보장되어야 한다는 말씀을 해주셨고, 또 원플러스원 주택에 사업예산 융자가 9.13 대책으로 문제가 되지 않느냐 말씀해주셨는데 맞습니다. 원플러스원 주택은 9.13 부동산 대책으로 입주권도 주택으로 보기 때문에 대출에 문제가 있을 것으로 예상이 됩니다.
그래서 이러한 정부의 대책이 지난번에도 제가 보고를 드렸습니다마는 미성크로바, 진주도 마찬가지입니다. 대출을 하는 것도 주택을 구입하는 것으로 보기 때문에 융자가 어려워져서 공급측면에 문제가 있지 않을까 예상이 되고 있습니다.
다음에 김희숙 위원님께서 세입자 113세대 민원이 없었는지, 또 혜택이 있는지 질의하셨는데요. 재건축 하는 취지가 세입자한테는 혜택이 없습니다. 세입자에 대한 민원은 설문조사 결과 없었습니다.
그 다음에 박인섭 위원님께서 연도형 상가가 길 쪽으로 배치되어서 활성화 하는 것은 좋다는 말씀을 하셨고, 역사문화미관지구를 상세히 설명해달라는 말씀하고, 서울시 도시계획과 상임기획단 의견에 대해서 상세한 설명을 요구하셨습니다.
서울시 도시계획과 상임기획단에서 2018년 7월 2일 1차로 협의했을 경우 노인여가복지시설하고 공공체육시설을 해줬으면 좋겠다는 의견을 제시했는데 다시 그에 따른 여러 가지 문제가 있다는 점을 말씀드려서 2018년 8월 6일 재협의를 했습니다. 재협의한 결과 도시계획과 상임기획단에서 별다른 답변이 없었습니다. 그래서 노인여가복지시설하고 공공체육시설은 반영하지 않아도 됨을 보고 드립니다.
그 다음에 첨부 배치도를 띄워주세요.
(자료화면 제시)
지금 화면에서 보시면 상가동 위치가 있고 역사문화미관지구 12m가 이격되어 있습니다. 12m 이격된 그 자리가 상가동 위치이고 12m를 뗀 그 앞쪽부터 아파트가 들어서게 됩니다.
다시 말씀드리면 역사문화미관지구가 저촉되면 4층 이하로 제한을 받기 때문에 역사문화미관지구에 저촉되지 않도록 12m를 떼었고요. 거기에 연도형 상가를 배치한다는 말씀을 드립니다.
이게 앞쪽에서 보면 높기 때문에 노출된 지하가 되겠습니다. 그리고 주민들이 우려하는 것은 주상복합처럼 상가동이 되지 않느냐 그런 말씀을 하시는데 위원님들께서도 아시다시피 주상복합이라는 것은 상가 위에 아파트를 짓는 것이 주상복합입니다. 그런데 연도형 상가는 상가 위에 아파트가 지어지는 것이 아니기 때문에 순수하게 상가만 배치한다는 점을 말씀드리겠습니다.
그 다음에 아까 두 동이냐, 네 동이냐는 배치에도 보시다시피 아파트단지 위 도로 쪽으로 3개가 나 있습니다. 그러니까 그쪽으로 내려가면서 도로까지 연결되는 통로를 만들려고 계획을 잡고 있고요. 실시설계 때는 그 정도로 반영되지 않을까 싶습니다.
그리고 위원님들께서 말씀하신 우려되는 사항들은 거의 반영이 되어서 주민들의 의견에 따라서 할 계획임을 다시 한 번 말씀드리겠습니다.
감사합니다.
앞으로 정비계획안을 수립할 때 위원님들한테 사전에 보고를 드리고 현장답사가 필요하면 답사할 수 있는 것도 고려해 보겠습니다.
(「없습니다.」하는 이 있음)
더 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제1항 송파미성아파트 재건축 정비계획수립 및 정비구역 지정안에 따른 의견제시의 건을 찬성의견 채택으로 의결하고자 하는데 이의가 없으십니까?
(「없습니다.」하는 이 있음)
이의가 없으므로 찬성의견 채택으로 의결되었음을 선포합니다.
오늘 회의는 이것으로 모두 마치고 산회를 선포합니다.
(10시 38분 산회)
김형대 손병화 박인섭 이배철 김희숙 김득연 조용근 이서영 김호재
○출석전문위원
전문위원장태호
○출석관계공무원
도시관리국장유철호
주거재생과장이강석
○의결사항
· 송파미성아파트 재건축 정비계획수립 및 정비구역 지정안에 따른 의견제시의 건 : 찬성의견 채택
