제310회 서울특별시송파구의회(임시회)

도시건설위원회 회의록

제1호

서울특별시송파구의회사무국

일 시 : 2024년 4월 18일(목) 10시
장 소 : 서울특별시 송파구의회 제1회의실

의사일정
1. 가락우창아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 따른 의견제시의 건

심사된 안건
1. 가락우창아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 따른 의견제시의 건(구청장 제출)

(10시 01분 개의)

○위원장 이하식 성원이 되었으므로 제310회 서울특별시 송파구의회 임시회 도시건설위원회 제1차 회의를 개의하겠습니다.
  회의진행에 앞서 잠시 회의일정을 안내해 드리겠습니다.
  오늘 도시건설위원회에서는 가락우창아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 따른 의견제시의 건 총 1건을 심사하겠습니다.
  그러면 안건을 상정하겠습니다.

1. 가락우창아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 따른 의견제시의 건(구청장 제출)
○위원장 이하식 의사일정 제1항 가락우창아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 따른 의견제시의 건을 상정합니다.
  마승호 주택사업과장 나오셔서 제안설명하여 주시기 바랍니다.
○주택사업과장 마승호 안녕하십니까? 주택사업과장 마승호입니다.
  항상 구민의 행복과 송파구의 발전을 위해 고생하시는 이하식 위원장님, 최옥주 부위원장님 및 도시건설위원님들께 감사 말씀드립니다.
  지금부터 가락우창아파트 재건축 정비사업을 위한 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 대해 설명 드리겠습니다.
  입안 취지는 노후화된 가락우창아파트 재건축을 추진하고자 정비계획을 수립하고, 정비구역을 지정하는 내용입니다.
  목차입니다.
  사업개요, 정비구역 현황을 설명드린 후 정비계획(안)에 대해 말씀드리겠습니다.
  마지막으로 향후 추진 절차에 대해 설명드리겠습니다.
  사업개요부터 말씀드리겠습니다.
  대상지는 오금동 164번지 일원으로 면적은 약 1만 7,000㎡입니다. 용도지역은 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.
  금번 정비계획 입안의 배경 및 목적은 2022년 12월, 안전진단 D등급을 받아 쾌적한 주거환경 조성을 위해 도시 및 주거환경정비법 제8조에 따라 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하고자 하는 사항입니다.
  주요 추진경위를 말씀드리면 가락우창아파트는 1985년 10월에 사용 승인되어 준공된 지 약 39년 경과 되었습니다. 2022년 재건축 가능한 D등급 판정을 받았으며, 이후 2023년 추진준비위원회는 도시계획 업체를 선정하여 정비계획을 수립하였습니다.
  안전진단은 국토부 규정에 따라 조합 측 부담으로 민간용역업체가 안전진단을 실시하고 이를 공공기관인 한국건설연구원 또는 국토안전연구원이 안전진단의 적정성을 검토하는 이중의 안전진단 절차를 거쳤습니다.
  참고로 상기 규정은 2023년 1월 폐지되어 현재는 1회의 안전진단으로 갈음됨을 알려드립니다.
  2023년 4월부터 8월까지 약 5개월 동안 정비계획 입안 동의서를 징구하여 ’23년 9월 정비계획 및 정비구역지정(안)을 접수하였습니다.
  저희 주택사업과에서는 관계부서 및 기관과 협의를 거쳐 정비계획에 협의의견을 반영토록 하였고, 주민공람을 통하여 의견을 수립하여 2024년 2월 28일 송파여성문화회관에서 주민설명회를 마쳤습니다.
  정비구역 현황을 설명 드리겠습니다.
  대상지 서쪽으로 오금공원, 남서쪽으로 가락상아1,2차아파트, 가락삼환아파트가 입지하고 있으며, 남동쪽으로는 보인중·고등학교, 개롱초등학교가 위치해 있습니다.
  인근 아파트들의 잇따른 재건축 정비사업 추진으로 개발압력이 상승하고 있는 아파트입니다.
  대상지는 총 2필지로 상가 1개 동, 아파트 4개 동 총 264세대로 구성되어 있으며, 정비구역 지정요건을 모두 충족하였습니다.
  대상지 현황 사진은 앞의 내용과 같습니다.
  다음으로 정비계획(안)에 대해 말씀드리겠습니다.
  정비구역 결정 대상지는 상가 포함한 가락우창아파트입니다.
  용도지역 변경은 없습니다.
  토지이용계획은 정비기반시설 등으로 도로를 계획하였으며, 공동주택용지의 획지를 계획하였습니다.
  정비계획(안) 개요입니다.
  대상지는 제3종 일반주거지역으로 법적 상한 용적률 300% 미만, 최고 층수 35층 이하로 계획하였습니다.
  다음은 건축계획에 대해 설명드리겠습니다.
  용도는 공동주택 및 부대복리시설로 건폐율 26.05%, 용적률 299.81%, 연면적 8만 785.5㎡, 지하 2층에서 35층, 총 세대수는 430세대로 계획하였습니다.
  개발가능 용적률 산정에 대해 설명드리겠습니다.
  기준용적률은 210%이며, 인센티브로 10% 추가하여 허용용적률은 220%로 산정하였습니다.
  개발가능 용적률은 도로를 기부채납하여 약 10% 더해져 230.47%로 산정하였습니다.
  허용용적률 인센티브를 받는 항목은 돌봄시설 5%, 지역기반시설 5% 총 10%의 적용을 받도록 계획하였습니다.
  법적 상한용적률 300%에서 개발가능 용적률230.47%을 뺀 69.34%가 증가되는 용적률입니다.
  공공주택 건설 최소면적은 계획 대지면적에 증가 용적률 69.34%의 절반인 34.67%을 곱하여 5,764㎡로 산출되었으며, 59타입 49세대, 75타입 19세대를 계획하여 5,789.4㎡로 최소면적을 상회하게 계획하였습니다.
  다음으로 향후 추진 절차에 대해 설명드리겠습니다.
  구의회 의견 청취 후 서울시에 구역지정을 요청하면 도시계획위원회 심의를 통하여 결정고시가 됩니다.
  구역지정 후 조합설립, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 단계를 거친 후 철거, 착공 단계에 이르러 공사가 시작됩니다.
  오늘 귀한 시간을 내주셔서 다시 한번 진심으로 감사드리며, 이상으로 가락우창아파트 주택재건축사업 정비구역 지정 및 정비계획 입안에 대해보고를 마치도록 하겠습니다.
  감사합니다.
○위원장 이하식 마승호 주택사업과장 수고하셨습니다.
  이어서 전문위원의 검토보고가 있겠습니다.
  허령 전문위원 나오셔서 검토보고 해주시기 바랍니다.
○전문위원 허령 전문위원 허령 검토보고 드리겠습니다.
  가락우창아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획수립(안)에 따른 의견제시의 건은 도시 및 주거환경정비법 제12조 및 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준에 따른 안전진단 결과 D등급으로 결정되어 주택재건축사업을 추진하고자 같은 법 제15조제2항에 따라 송파구의회의 의견을 청취하기 위하여 2024년 4월 1일 송파구청장이 제출하고 의안번호 제173호로 접수, 도시건설위원회에 회부된 안건입니다.
  주요내용을 말씀드리면 정비구역의 면적은 1만 7,235.6㎡이고, 토지이용계획은 공동주택용지 96.5%, 정비기반시설용지 3.5%로 계획되었으며, 용도지역은 제3종 일반주거지역으로 변경 사항은 없고, 도시계획시설 설치계획에서는 원활한 교통흐름을 위하여 인접도로를 일부 확폭하고, 용적률 계획은 기준용적률이 210%이나 돌봄시설 및 지역기반시설 정비로 인한 허용 인센티브 및 소형주택 건립을 통해 용적률을 완화하였으며, 건축개요를 보면 용적률 299.81%, 건폐율 26.05%, 지하 2층, 지상 35층의 규모로 하고, 세대수는 기존보다 137세대가 증가한 430세대로 주차대수는 733대로 건축할 예정입니다.
  이상과 같이 가락우창아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획수립(안)은 도시 및 주거환경정비법에 따라 송파구의회의 의견 청취 후 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 주택재건축 정비구역으로 지정하고 정비계획을 결정·고시할 예정으로, 향후 주민 삶의 질 향상 도모를 위하여 본 안건과 관련된 주민 요청사항 등 다양한 주민 의견을 추진계획에 충실히 반영해야 할 것으로 사료됩니다.
○위원장 이하식 허령 전문위원 수고하셨습니다.
  이어서 질의답변을 하겠습니다.
  질의하실 위원님 계시면 질의하여 주시기 바랍니다.
  김광철 위원님 질의해 주시기 바랍니다.
○김광철 위원 김광철 위원입니다.
  종이 3종에서 3종으로 종 상향은 없고, 여기 보니까 12층에서 35층으로 층고가 많이 올라가잖아요. 그러면 105m가 올라가게 되는데 그렇게 되면 북측에 있는 2종 일반주거지역의 일조권이나 조망권에 문제가 있을 수 있지 않느냐 하는 염려가 되는데, 물론 35층이고 전 층이 35층으로 들어서지는 않고 조율이 되겠지만 혹시라도 북측에 일반주거지역의 일조권, 조망권에 영향이 되지 않나 염려가 됩니다. 그 부분 말씀해 주시면 좋겠습니다.
  그다음에 지하 주차장의 주차대수가 총 733대인데 여기 주거 세대가 430세대란 말이에요. 그러면 법적으로 충분한 주차공간은 확보가 되는 건지 이것도 같이 더불어 말씀을 해주시면 고맙겠습니다.
  이상입니다.
○위원장 이하식 김광철 위원님 수고하셨습니다.
  더 질의하실 위원님 계십니까?
  신영재 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
○신영재 위원 설명 잘 들었습니다.
  우창아파트가 외관을 봐도 대단히 많이 낡았어요. 그래서 반드시 해야 된다는 것은 맞는 얘기인데 혹시 재건축 찬성하신 분들이 어느 정도 되시는지하고, 그다음에 지난 번에도 한 번 말씀드렸는데 보인중·고등학교라는 학교가 있어서 협의를 잘 하셔야 되는 거하고, 그다음에 우창아파트 앞쪽에서부터 성내천까지가 저층 빌라 단지예요. 그래서 우리가 개발 과정에 있어서 그분들이 피해를 보지는 않는지까지 좀 얘기를 해주십시오.
  이상입니다.
○위원장 이하식 신영재 위원님 수고하셨습니다.
  더 질의하실 위원님 계십니까?
  최옥주 부위원장님 질의하여 주시기 바랍니다.
○최옥주 위원 디테일한 질의가 될지도 모르는데 혹시 요새 문제가 되고 있는 공사비에 관한 거를 얘기하지 않을 수가 없어요. 그래서 다 중단된 데도 있고 여러 가지 조합이나 이런 거 상당히 민원도 많이 들어오고 있는데요. 여기 총공사비는 어느 정도 예상을 하고 있고, 또 기존 시공사 선정에 어려움은 없는지 이런 디테일한 것 좀 여쭤보고 싶습니다.
○위원장 이하식 최옥주 부위원장님 수고하셨습니다.
  나봉숙 위원님 질의하여 주시기 바랍니다.
○나봉숙 위원 질의는 아니고요. 하나 부탁을 드리겠습니다.
  어제 간담회를 통해서 충분한 설명을 들었습니다마는 제가 실은 보인중·고등학교 학부모회장을 전에 하다 보니까 가락우창아파트에 대해서는 참 관심이 많습니다.
  아마 이게 ’85년도에 준공이 됐기 때문에 지금 40여 년 됐어요. 그래서 이번에 안전진단 적정성 검토 결과 1, 2차를 봐도 이거는 D등급이기 때문에 분명히 사업을 하는 건 맞고요.
  그런데 사업을 하는 건 맞지만 신영재 위원님께서도 앞서 말씀을 잠깐 하시더라고요, 보인중·고등학교. 보인중·고등학교가 아마 1978년도에 그쪽에 설립이 되었기 때문에 실은 어떻게 보면 37년 정도 됐을 거예요. 역사와 전통을 자랑하는 학교죠, 우리 거여·마천으로 보자고 하면.
  그런데 거기서 가장 문제가 되는 건요. 또 학부모들, 학교에서 염려하는 부분은 그 도로에서 들어오는 양방도로가 하나 있어요. 양방도로가 하나가 있는데 거기가 일방으로 하기에는 조금 도로가 넓어요. 그리고 거기가 양방으로 하기에는 소형차가 왔다 갔다 하기에도 굉장히 힘든 도로란 말이에요.
  제가 그때 학부모회장 했을 때도 이 이야기가 나왔었단 말입니다, 이 우창아파트에 대해서. 그런데 학부모들은 당연히 학교 통학로기 때문에 통학로라든지 자전거 우선주차 그런 부분들은, 자전거도로 같은 경우는 존치를 해 달라는 거죠.
  그런데 아마 내가 보니까 기부채납된 부분은 학교에서 원한 것만큼 되지 않기 때문에 거기에다는 학교 도로뿐만이 아니라 우리가 정부기반시설 등에 보면 돌봄센터 같은 것도 어제 잠깐 말씀을 하셨단 말입니다. 그런 부분들을 학교와 학부모들하고 충분하게 의견을 나눴는지 궁금합니다.
  이상입니다.
○위원장 이하식 나봉숙 위원님 수고하셨습니다.
  더 질의하실 위원님 계십니까?
    (「없습니다.」하는 이 있음)
  더 질의하실 위원님이 안 계시므로 답변을 듣도록 하겠습니다.
  바로 답변 되겠습니까?
○주택사업과장 마승호 찬성률은 조금 이따 제가 말씀드리고요. 위원님 질의 순서대로 설명을 드리겠습니다.
  김광철 위원님 말씀하셨는데요, 일조권, 조망권.
  아파트가 지어지면 항시 나오는 얘기이기는 하고요. 그런데 그 주위에서 민원이 항시 발생하는 게, 특히 말씀하신 지역은 아파트가 아닌 지역이기 때문에 문제가 발생할 수 있습니다.
  그렇지만 아시다시피 법적으로 허용 가능한 층수를 짓는 거고 민원이 있으면 그쪽 민원인들의 의사를 충분히 반영해서 사업 주체 측하고 협의를 계속 해서 지어지는 게 아파트 건축의 현실입니다. 이 아파트도 지어지면 아마 많은 민원이 발생할 걸로 예상합니다. 저희들이 조율을 잘해서 그 부분에 대해서 주변 주민의 피해가 없고, 그렇다고 또 사업 주체 측의 일방적인 피해를, 희생을 강요할 수는 없는 거기 때문에 잘 조율해서 갈 수 있도록 노력하겠습니다.
  그리고 주차대수에 대해 말씀하셨는데요.
  여기는 법정 주차대수는 511대입니다. 그런데 733대로 계획을 했기 때문에 주차대수는 법정 대수를 넘어서 충분할 것으로 판단하고 있습니다.
  그리고 신영재 위원님 말씀하신 저층 빌라 단지는 방금 말씀드린 걸로 갈음하고요.
  보인중·고등학교 협의, 엊그저께에도 말씀드렸지만 지금 나봉숙 위원님 말씀하신 통학로 문제까지 해서요. 지금 보인중·고등학교 옆에 있는 도로가 말씀하시는 거 같아요. 2.5m를 사업 주체 측에서 양보를 해서 거기가 확장이 됩니다.
○나봉숙 위원 그러면 거기가 그 정도로 확장이 되면 양방으로 할 건가요?
○주택사업과장 마승호 예, 양방 가능합니다.
○나봉숙 위원 도로나 자전거도로, 인도 같은 거는 존치를 하면서?
○주택사업과장 마승호 예, 지금 말씀하셨다시피 현재 도로에서 양방으로는 조금 좁지만 일방으로는 넓다고 말씀하셨잖아요. 거기에 2.5m가 더 늘어나는 거기 때문에, 보통 한 차선이 한 3m 정도면 충분하거든요. 그러면 충분히 도로 폭은 확보됐다고 할 수 있을 것 같고요.
  학교 측에서도 요구를 합니다, 관계기관 협의 때. 그래서 거기가 확보된 건데, 사업 주체 측에서는 왜 이렇게 많이 내놓게 하느냐라고 또 불만도 있습니다. 그래서 거기가 잘 협의가 돼서 2.5m가 확보되었다는 것을 말씀드리고 싶습니다.
○나봉숙 위원 그러면 과장님 제가 말한 거에 다 답변하셨죠?
○주택사업과장 마승호 예.
○나봉숙 위원 그러면 지금 그쪽에서는 학교 관계자들이나 학부모들이 계속 요구하는 게 이제 우리구에서 이러이러한 사업만 있다는 거지 그렇게 많은 요구를 함에도 불구하고 한 번도 간담회 같은 거라든지 그런 것을 하지 않고 문서만 왔다 갔다 했다, 그래서 학교 측에서 보면 검토의견 같은 거 여러 개 내놓았더라고요. 그런 부분들은 혹시 또 한 번씩 간담회를 해보셨나요, 아니면 이런 문서화만 하셨나요?
○주택사업과장 마승호 저희가 학교 측하고 간담회는 못 했고요. 좀 궁색한 변명일지는 모르지만 단지가 워낙 적습니다, 아시다시피. 그런데 이제 주위에서 이 적은 단지를, 물론 층수가 높아져서 세대수가 늘어나지만, 단지가 워낙 좁은데 요구하는 건 워낙 많이 하다 보면 사업 주체 측에서도 엄청나게 그런 피해의식을 갖고 있어요. 그저께 주민설명회에서도 ‘아니, 왜 이렇게 우리가 많은 것을 양보해야 되느냐, 우리 땅에다가 우리가 아파트를 짓는데.’ 이런 의견도 있습니다.
  그래서 물론 학교 측에서는 학생들의 안전이나 쾌적한 학교 구성을 위해서 요구는 많이 하지만 그걸 전부 또 받아들일 수 없는 게 현실이고요. 또 아까도 말씀드렸다시피 추후에 아파트 저층 지대에 주택가나 학교 측에서 또 다른 요구가 또 있을 수가 있습니다, 이제 어차피 계획이 되면. 그렇게 되면 그쪽에 문제가 발생하지 않도록 저희들이 적극적으로 관여해서 그렇게 다 처리하겠습니다.
○나봉숙 위원 과장님, 그 요구사항을 전체 다 들어줄 수는 없는 거잖아요. 그렇지만 가장 지금 문제가 되는 게 그 도로라는 말이에요. 이제 과장님 말씀에서 2.5m 정도 도로 폭을 확보한다고 하면 충분하게 학부모들의 의견은 100% 반영이 되는 것 같아요.
○주택사업과장 마승호 그렇죠, 도로 쪽에서는 그런 것 같습니다.
○나봉숙 위원 그래서 이런 부분은 더 많은 의견이 있을 거다 그래서 안 만나기보다는 한번 만나서 그런 부분을 해소를 시켜 줘라, 부탁 좀 드리겠습니다.
○주택사업과장 마승호 알겠습니다.
  그리고 아까 최옥주 부위원장님 질의하신 공사비, 요즘에 핫한 게 공사비인데요. 지금 가락진주가 한 600만원 대에서 900만원 이상 달라고 해서 공사가 거의 중단될 뻔했는데 현재 한 800만원 초반대로 지금 협의가 되어 있는 거고요.
  지금 정비계획이 끝나서 최근에 공사업체 선정하는 2개의 단지가 있습니다. 그게 이제 공사비를 얼마로 책정했냐면 810만원 책정을 했는데 그것도 유찰되더라고요, 최근에는.
  그래서 공사비는 갑자기 늘어나서 지금 기존에 공사하던 업체들하고 문제가 생긴 거고요. 현재의 시세에 맞춰서 아파트 공사비를 정해서 입찰을 하는 거기 때문에 추후에 어떻게 될지는 모르겠지만 정비업체나 시공업체를 선정하는 데에 공사비가 높고 낮음이 크게 문제가 되지는 않을 것으로 판단을 하고 있습니다.
  그리고 아까 찬성률을 말씀하셨는데요. 63.79%, 301명 중에 192명이 찬성을 하였고요. 50% 이상이 충족을 하면 정비계획 입안을 할 수 있고요.
  그다음에 또 조합설립이 있습니다. 조합설립은 제가 알고 있기로는 단지에 따라 다른데 75% 찬성을 받아야 되기 때문에 지금 정비계획 입안이 되면 다음에 조합설립을 하는데 그때 조합설립이 되면 이제 본격적으로 추진이 되는 거기 때문에 여기보다는 조금 더 동의를 받아야 될 것으로 판단하고 있습니다.
  이상 보고를 마치겠습니다.
○위원장 이하식 마승호 주택사업과장 수고하셨습니다.
  더 질의하실 위원님 계십니까?
    (「없습니다.」하는 이 있음)
  더 질의하실 위원님이 안 계시므로 의사일정 제1항 가락우창아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획수립(안)에 따른 의견제시의 건을 찬성의견 채택으로 의결하고자 하는데 이의가 없으십니까?
    (「없습니다.」하는 이 있음)
  이의가 없으므로 찬성의견 채택으로 의결되었음을 선포합니다.
  오늘 안건처리에 애쓰신 위원님들과 공무원 여러분 고생 많으셨습니다.
  이번 회기의 회의는 이것으로 모두 마치고 산회를 선포합니다.

(10시 25분 산회)